2013/4/23 22:20

全球最大的房地產(chǎn)商麥當(dāng)勞首先是一家出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和房地產(chǎn)的企業(yè)，其次才是賣漢堡的，它在全球有超過(guò)3萬(wàn)家店。

在美國(guó)，麥當(dāng)勞或購(gòu)地自建連鎖店，或把一個(gè)精心考察過(guò)的店鋪以低價(jià)長(zhǎng)期租下來(lái)，然后再出租給加盟商。通過(guò)房地產(chǎn)運(yùn)作，麥當(dāng)勞得到相當(dāng)于10%銷售額的租金，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)加盟收取約占銷售4%的收益。

在中國(guó)，麥當(dāng)勞這種商業(yè)模式卻行不通，甚至發(fā)展速度還輸給了老對(duì)手肯德基。迫不得已，麥當(dāng)勞在中國(guó)開(kāi)始了一場(chǎng)大變革，放開(kāi)特許加盟業(yè)務(wù)，押寶“得來(lái)速”免下車服務(wù)的汽車餐廳，新一輪麥肯“龜兔賽跑”就此拉開(kāi)。

10月20日，麥當(dāng)勞位于意大利米蘭最繁華的精品商業(yè)街埃馬努埃萊二世長(zhǎng)廊的門店被強(qiáng)行關(guān)閉。米蘭市政廳決定強(qiáng)令關(guān)閉這家經(jīng)營(yíng)了20年的麥當(dāng)勞門店，然后把這個(gè)黃金地段的商鋪騰出來(lái)給奢侈品牌PRADA開(kāi)分店。

盡管，被驅(qū)逐的麥當(dāng)勞認(rèn)為這是一個(gè)十分不公平的決定，向相關(guān)方提起訴訟并索賠2400萬(wàn)歐元，但最后還是要向此地作“微笑”告別。

將麥當(dāng)勞稱作是世界上最大的房地產(chǎn)商也并不夸張。麥當(dāng)勞在全球超過(guò)120個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有超過(guò)3萬(wàn)家店，并在其中擁有大量最值錢的商鋪。但盡管如此，麥?zhǔn)椒康禺a(chǎn)也無(wú)法買下全球各地所有的黃金商鋪。

不僅在意大利米蘭，在中國(guó)也正在發(fā)生著類似的情況。由于麥當(dāng)勞持有很少比例的商鋪，超過(guò)9成門店都是租賃。在中國(guó)一、二線城市中心地段商鋪?zhàn)饨鹑找嫔蠞q的今天，麥當(dāng)勞不僅承受著租金成本上漲的經(jīng)營(yíng)壓力，在一些城市成熟的高級(jí)商圈里，麥當(dāng)勞過(guò)往的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)也在逐漸喪失，同時(shí)還面臨著隨時(shí)被驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)。

強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)逐漸喪失

在人潮擁擠的深圳羅湖東門商業(yè)步行街上，麥當(dāng)勞光華店大大的金黃色“M”標(biāo)志格外顯眼。光華店的特殊身份在于—這是麥當(dāng)勞進(jìn)入中國(guó)開(kāi)設(shè)的第一家門店，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)至今已經(jīng)22年。這家店目前仍舊是麥當(dāng)勞在中國(guó)最具標(biāo)桿性的門店，也是麥當(dāng)勞全球連鎖店?duì)I業(yè)額最高的餐廳之一。

在東門商圈的核心地段已是“一鋪難求”，而不斷上漲的租金更是“趕”跑了不少商家。

“我們不用擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)檫@家門店在很早之前就已經(jīng)被麥當(dāng)勞總部買下來(lái)?！丙湲?dāng)勞深圳光華店一位餐廳經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

麥當(dāng)勞在中國(guó)究竟購(gòu)買了多少商鋪，在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者查詢時(shí)，麥當(dāng)勞拒絕透露相關(guān)的信息。

“麥當(dāng)勞在中國(guó)自持的物業(yè)還是相對(duì)較少的，規(guī)模不超過(guò)10%，絕大部分的門店都是通過(guò)租賃的?！痹?jīng)就職于麥當(dāng)勞地產(chǎn)部的離職員工李文羽（化名）說(shuō)道，麥當(dāng)勞自持的商鋪主要集中在其進(jìn)入較早的一些城市的成熟商圈如深圳東門、華強(qiáng)北，其他晚進(jìn)入的城市則極少。

李文羽還透露，麥當(dāng)勞的自持商鋪一般會(huì)把用不完的一些店面分租出去，收取租金。而這類商鋪所產(chǎn)生的房地產(chǎn)盈利很高，并且商鋪的增值溢價(jià)也很高。例如光華店，麥當(dāng)勞在一層只給自己留了一個(gè)較小門面，設(shè)有外賣柜臺(tái)和引導(dǎo)客人的服務(wù)生臺(tái)，其主餐廳設(shè)置在二樓。麥當(dāng)勞將一層的多家店鋪均出租給了小商家，包括服裝店、鞋店、小吃店等。此外，記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查閱到一份轉(zhuǎn)讓啟事顯示，麥當(dāng)勞光華店今年8月出租一個(gè)大小為25平方米的商鋪，租金為8萬(wàn)元/月。

至于商鋪溢價(jià)就更高了。熟悉東門商鋪?zhàn)馐鄣囊晃坏禺a(chǎn)中介向記者介紹：“在東門地段中心的商鋪，目前的價(jià)位在70萬(wàn)-80萬(wàn)元/平方米，稍差一點(diǎn)的商鋪也要40萬(wàn)-50萬(wàn)元/平方米。”

但深圳光華店，僅僅只是麥當(dāng)勞在中國(guó)為數(shù)不多的自持商鋪之一。在麥當(dāng)勞中國(guó)1400多家的門店中，超過(guò)90%以上的門店都是租賃的。在一些城市成熟的高級(jí)商圈里，麥當(dāng)勞過(guò)往的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)也在逐漸喪失，同時(shí)還面臨著隨時(shí)被驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)。

有湖北當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，位于武漢的一家綜合百貨商場(chǎng)為了提升形象檔次，將原先開(kāi)在臨正街一層的麥當(dāng)勞餐廳，挪遷至商場(chǎng)的側(cè)面。

一位連鎖經(jīng)營(yíng)專家認(rèn)為，過(guò)去麥當(dāng)勞開(kāi)店的“黃金地段法則”得到許多商家的追隨，高品牌知名度能夠迅速聚攏人氣帶旺附近商鋪，這些都使得麥當(dāng)勞在談判中較為強(qiáng)勢(shì)。因此，在與商場(chǎng)、購(gòu)物中心簽署進(jìn)駐合同，租金低且租期長(zhǎng)。很多商場(chǎng)到后來(lái)會(huì)覺(jué)得在租金上很吃虧，更愿意騰出商鋪吸引收益更高的項(xiàng)目，比如國(guó)際一線化妝品牌、奢侈品牌。

李文羽說(shuō)道，在她談判的商鋪賣場(chǎng)中，一些租約到期的旺鋪，續(xù)約時(shí)常常會(huì)面臨業(yè)主大幅度地漲租金，或者商鋪主直接就對(duì)麥當(dāng)勞下“逐客令”，騰出來(lái)租給出價(jià)更高的商家。

麥當(dāng)勞自己店鋪設(shè)置上也在發(fā)生著變化：原本對(duì)于商場(chǎng)店鋪要求苛刻，比如必須在一樓正面臨街位置，店鋪面積要大，店標(biāo)位置也要放在比較醒目位置。但如今在一些核心地段大商場(chǎng)，麥當(dāng)勞會(huì)盡量把餐廳開(kāi)到商場(chǎng)內(nèi)的高樓層里，然后在商場(chǎng)外面的醒目位置豎立“M”店標(biāo)，以及設(shè)立一些指引路標(biāo)吸引客人。

商業(yè)模式在中國(guó)無(wú)法復(fù)制

麥當(dāng)勞的前總裁雷?克羅克(Ray Kroc)曾說(shuō)道，麥當(dāng)勞首先是一家出售特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和房地產(chǎn)的企業(yè)，其次才是賣漢堡的。

在美國(guó)，麥當(dāng)勞一直通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)模式賺錢。麥當(dāng)勞或購(gòu)地自建連鎖店租給加盟者，或把一個(gè)精心考察過(guò)的店鋪以低價(jià)長(zhǎng)期租下來(lái)，然后再出租給加盟商。在美國(guó)上萬(wàn)家店鋪中，麥當(dāng)勞持有60%店鋪的土地所有權(quán)，剩下40%店鋪則是租的。

麥當(dāng)勞不僅可以通過(guò)特許加盟收取約占銷售4%的收益外，還可通過(guò)房地產(chǎn)運(yùn)作得到相當(dāng)于10%銷售額的租金。在麥當(dāng)勞美國(guó)地區(qū)的收入中，有25%來(lái)自直營(yíng)店，剩下75%均來(lái)自加盟店的貢獻(xiàn)，其中90%來(lái)自店鋪?zhàn)饨稹?/P>

與專業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商相比，麥當(dāng)勞的地產(chǎn)模式的特別在于：前者只是單純做商業(yè)地產(chǎn)的，而本身不具備商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌。而麥當(dāng)勞在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面已經(jīng)形成相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)的品牌，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的分析會(huì)使人更加信服。

但這種成功的麥?zhǔn)椒康禺a(chǎn)商業(yè)模式，卻一直無(wú)法在中國(guó)復(fù)制。

“盡管麥當(dāng)勞把其餐廳經(jīng)營(yíng)體系完整地搬到了中國(guó)，但是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在中國(guó)的發(fā)展只是個(gè)Newborn baby（新生兒）。”一位在麥當(dāng)勞南區(qū)工作多年的員工孫蕾（化名）說(shuō)道，麥當(dāng)勞在美國(guó)很大程度是一家房地產(chǎn)公司，但在中國(guó)只是純粹的餐飲企業(yè)。

不少業(yè)內(nèi)人士，包括文中的多位受訪者普遍認(rèn)為，麥當(dāng)勞在中國(guó)并沒(méi)有放開(kāi)特許加盟業(yè)務(wù)，是其在中國(guó)沒(méi)有大量購(gòu)置地產(chǎn)物業(yè)的一個(gè)原因。

至于麥當(dāng)勞在過(guò)去10多年時(shí)間一直沒(méi)有開(kāi)展特許加盟業(yè)務(wù)，原因主要在于：中國(guó)關(guān)于特許加盟的法律法規(guī)不健全，麥當(dāng)勞認(rèn)為經(jīng)營(yíng)環(huán)境尚不成熟，同時(shí)加盟商的誠(chéng)信問(wèn)題也難以獲得法律的保障。